借り換えの条件と審査：年齢・返済負担率・返済実績を確認

借り換えにも審査がある：主に見られる条件

借り換えは新しく住宅ローンを組む手続きなので、最初に借りたときと同じように審査があります。審査の基準は金融機関ごとに異なり、すべてが公表されているわけではありません。ここでは、条件が具体的に公表されている住宅金融支援機構の【フラット35】借換融資のご利用条件を例に、確認される項目を整理します。

• 申込人：原則として今のローンの債務者と同じ人。借り換えに伴って債務者を追加でき、申込みできるのは連帯債務者を含めて2名まで
• 年齢：申込時に満70歳未満（親子リレー返済を利用する場合を除く）
• 返済負担率：年収に占めるすべての借入れの年間合計返済額の割合が、年収400万円未満なら30％以下、400万円以上なら35％以下
• 返済実績：住宅取得時のローンの借入日から申込日まで1年以上経過し、申込日前日までの1年間、正常に返済していること
• 住宅：機構の技術基準への適合、床面積の基準など

審査の結果によっては希望に沿えない場合があることも、条件の中で明記されています。民間の金融機関の場合は、それぞれの条件を個別に確認してください。

総返済負担率を計算してみる

【フラット35】借換融資の総返済負担率は、借り換え後の住宅ローンだけでなく、自動車ローン、教育ローン、カードローン（クレジットカードのキャッシングや分割払い・リボ払いでの購入を含む）など、すべての借入れの年間返済額を合計して計算します。年収ごとの上限を月額に直すと次のとおりです。

月額は年間額を12で割り、1円未満を切り捨てています。たとえば年収500万円で自動車ローンを毎月3万円返している場合、住宅ローンに使える上限は145,833円から3万円を引いた115,833円が目安になります。年収は原則として申込年の前年の収入を証明する公的書類の金額で、給与収入だけの人は給与収入金額とされています。返済負担率の考え方は返済負担率の計算方法でも詳しく扱っています。

借入期間の上限を計算する

【フラット35】借換融資の借入期間は、次の三つのうち最も短い年数（1年単位）が上限です。

1. 80歳−借換融資の申込時の年齢（1年未満切上げ）
2. 40年−住宅取得時に借りたローンの経過期間（1年未満切上げ）
3. 35年（長期優良住宅などは50年）

計算例として、申込時に45歳、住宅取得時のローンを借りてから8年3か月がたっている人なら、①は80−45＝35年、②は経過期間を9年に切り上げて40−9＝31年、③は35年で、上限は31年です。残高2,000万円を31年・年1.8％（仮定）で借りると毎月の返済額は70,191円、年間842,292円です。自動車ローンの年36万円と合わせると、年収500万円に対する総返済負担率は24.0％となり、35％の基準の範囲に収まります。

同じ2,000万円でも、期間を25年にすると毎月82,838円（年994,056円）になります。期間の上限は毎月の返済額と返済負担率の両方に影響するため、まず自分の上限を計算しておくと、借り換え後の条件を考えやすくなります。

返済実績と、借り換えの対象になるローン

【フラット35】借換融資では、住宅取得時のローンの借入日（金銭消費貸借契約の締結日）から申込日まで1年以上経過していることと、申込日前日までの1年間に正常に返済していることが条件とされています。直近の返済が遅れている場合は、借り換えの前に返済状況を整えることが先になります。

借り換えの対象も決まっています。申込人本人が所有し、本人または親族が住む住宅を建設・購入するためのローンが対象で、投資用物件のローン、多目的ローン、リフォームだけのためのローンなどは対象外です。また、住宅取得時の借入額が住宅の建設費または購入価額の100％以内であることも条件です。借入額は100万円以上1億2,000万円以下で、借り換えるローンの残高か、機構による担保評価額の200％のいずれか低い額までとされています（一定の諸費用を含めることができます）。

住宅に関する条件

住宅については、住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合していることが必要で、適合証明書で確認する場合は物件検査手数料がかかります。床面積は、一戸建てなどは50平方メートル以上、マンションなどの共同建ては30平方メートル以上が基準です。

また、住宅と敷地には機構を抵当権者とする第1順位の抵当権を設定し、その費用（登録免許税、司法書士報酬など）は借りる人の負担です。返済が終わるまで火災保険に加入し、保険金額は原則として借入額以上とされています。今加入している火災保険を継続できる場合もあるため、借り換え先に確認してください。

団体信用生命保険と申込人の変更

今のローンで団体信用生命保険に加入していても、その保障は借り換えによって終了します。【フラット35】借換融資で団信への加入を希望する場合は、改めて加入の申込みが必要です。健康上の理由などで加入しない場合も借換融資は利用できるとされていますが、その場合の金利は別途確認が必要です。

借り換えに伴って債務者を追加したり、住宅の持分を変更したりすることもできますが、住宅ローン控除などの税金の扱いについては、最寄りの税務署または税理士に確認するよう案内されています。借り換え後の控除の計算は借り換え後の住宅ローン控除で解説しています。

民間の金融機関で借り換える場合に確認すること

民間の金融機関の借り換えローンの審査基準は金融機関ごとに異なり、公表されていないものもあります。【フラット35】の条件は一つの例として参考にしつつ、申込み前に次の点を金融機関に確認しておくと手戻りを減らせます。

• 申込みできる年齢と、完済時の年齢の上限
• 返済負担率の基準と、計算に含める借入れの範囲
• 今のローンの返済実績について求められる期間
• 借入額の上限（残高まで、諸費用を含められるか）
• 団信の種類と加入条件

同じ人でも金融機関によって結果が変わることがあります。一つの結果だけで判断せず、条件と金利・諸費用を並べて比べることが大切です。

条件を確かめたら返済額を試算する

借入期間の上限と返済負担率の範囲がわかったら、借り換えシミュレーションに現在の残高・残り期間・金利と、借り換え後の金利・期間・諸費用を入れて、月々と総額の差を確認してください。月々の返済額の上限から借りられる元金の目安を逆算したいときは、返済予算シミュレーションが使えます。【フラット35】へ借り換える場合の金利や手続きはフラット35への借り換えにまとめています。

参照した情報

• 住宅金融支援機構：【フラット３５】借換融資のご利用条件

本記事は一般的な仕組みと計算の読み方を説明します。契約の条件は金融機関の書類で確認してください。