この記事のポイント
- 月8万円・35年なら、金利1％で約2,834万円、1.5％で約2,613万円が元金の目安です。
- 35年で金利1％と2％を比べると、同じ月8万円で返せる元金に4,190,070円の差があります。
- 月8万円の返済は、負担率25％なら年収384万円、30％なら年収320万円に相当します。
- 住宅ローン以外の住居費が月2万円なら、35年・1.5％の元金の目安は約653万円小さくなります。
月8万円・35年なら、金利1％で約2,834万円、1.5％で約2,613万円が目安
毎月8万円を住宅ローンの返済に回すと、計算例として35年（420回）・金利1％の元利均等返済なら、元金の目安は28,340,082円です。金利1.5％なら26,128,042円、2％なら24,150,012円になります。
これは「月々8万円以内で返し切れる元金」を数式で逆算したもので、審査で借りられる額や、借りてよい額を示すものではありません。金利は説明用の仮定で、現在の金利や特定の金融機関の金利ではありません。
このページでは、月8万円という予算について、返済期間と金利の組み合わせで目安がどれだけ変わるか、年収や住居費全体とどう結び付けて考えるかを整理します。
期間と金利の組み合わせ別の元金の目安
| 金利 | 25年（300回） | 35年（420回） | 40年（480回） |
|---|---|---|---|
| 0.5％ | 22,556,183円 | 30,818,377円 | 34,797,147円 |
| 1％ | 21,227,340円 | 28,340,082円 | 31,638,555円 |
| 1.5％ | 20,003,184円 | 26,128,042円 | 28,862,892円 |
| 2％ | 18,874,408円 | 24,150,012円 | 26,417,842円 |
| 2.5％ | 17,832,593円 | 22,377,921円 | 24,258,727円 |
同じ月8万円でも、25年・2.5％の約1,783万円から、40年・0.5％の約3,480万円まで、条件によって目安は2倍近く違います。表の数字は条件を比べるためのもので、どの組み合わせを選ぶべきかを示すものではありません。
元利均等・毎月返済で本サイトの計算式により算出（金利は計算例で、市場金利や予測ではありません）。
グラフの数値を表で見る
| 金利 | 元金の目安 | 総返済額 | 利息の合計 |
|---|---|---|---|
| 金利0.5% | 30,818,377円 | 33,599,778円 | 2,781,401円 |
| 金利1% | 28,340,082円 | 33,599,755円 | 5,259,673円 |
| 金利1.5% | 26,128,042円 | 33,599,717円 | 7,471,675円 |
| 金利2% | 24,150,012円 | 33,599,692円 | 9,449,680円 |
| 金利2.5% | 22,377,921円 | 33,599,652円 | 11,221,731円 |
金利が1ポイント違うと、借りられる額の目安は約419万円違う
35年・月8万円で、金利1％と2％を比べると、元金の目安は28,340,082円と24,150,012円で、差は4,190,070円です。返済額を変えずに金利だけが上がると、その分だけ同じ予算で返せる元金が小さくなります。
これは借りる前の比較ですが、借りた後に金利が上がる商品では、反対に「同じ元金を返すための月額」が増えます。たとえば1％で28,340,082円を借りた後に金利が上がれば、毎月の返済は8万円を超えます。どれだけ増えるかは金利上昇シミュレーションで、元金と残り期間を入れて確認できます。
月の予算に余裕がない場合ほど、金利の変化をどこまで吸収できるかを先に考えておくことが大切です。全国銀行協会のFPの回答でも、資金に余裕がない場合は変動金利の金利上昇リスクがより大きくなるとしています。
利息の合計：期間を延ばすと、利息も大きく増える
月8万円の予算で期間を延ばすと、元金の目安は大きくなりますが、利息も増えます。金利1.5％の場合、利息の合計は25年で3,996,631円、35年で7,471,675円、40年で9,536,770円です。
25年から35年に延ばすと、元金の目安は約612万円増える一方、利息は約348万円増えます。40年・2.5％では利息の合計が14,140,848円となり、元金24,258,727円の半分を超えます。月々の金額が同じでも、長く借りるほど、払うお金のうち利息の割合が大きくなります。
全国銀行協会の解説も、返済期間を長くすると毎回の返済額は少なくなる一方、利息負担が重くなり総返済額が増える点に注意を促しています。期間の比べ方は35年・40年・50年ローンの比較で詳しく扱っています。
月8万円の返済は、年収いくらに相当する？
月8万円の返済は年間96万円です。これを返済負担率で割り戻すと、25％なら年収384万円、30％なら年収320万円に相当します。つまり、年収384万円の人がほかの借入れなしで25％を返済に回すと、ちょうど月8万円になります。
【フラット３５】では、年収400万円未満の場合の総返済負担率の基準を30％以下としています。年収320万円なら、月8万円の住宅ローンだけで基準の上限に達し、ほかに自動車ローンなどがあれば基準を超える計算です。ほかの借入れも含めて計算する方法は返済負担率の計算方法で説明しています。
年収から逆算する考え方は年収400万円で住宅ローンはいくら借りられる？でも、車のローンの影響とあわせて計算しています。
住居費全体で8万円なら、ローンに回せるのはいくら？
「住まいにかけるお金を月8万円」と考えている場合は、住宅ローン以外の費用を差し引く必要があります。全国銀行協会の解説では、マンションなら修繕積立金や管理費、固定資産税・都市計画税などが年間30〜60万円程度、一戸建てでも固定資産税・都市計画税等が年間10〜20万円程度かかるのが一般的とされています。
仮に住宅ローン以外の住居費が月2万円かかるとすると、ローンの返済に回せるのは月6万円です。金利1.5％・35年なら、元金の目安は19,596,031円で、月8万円をすべて返済に回す場合の26,128,042円より約653万円小さくなります。
今の家賃が8万円だからといって、同じ額をそのまま返済に回すと、購入後の税金や管理費の分だけ家計が苦しくなります。予算の整理の仕方は住宅ローン返済の予算を整理するを参考にしてください。
借入額が決まっているなら、月8万円に収まる返済期間は？
反対に、借りたい額が先に決まっている場合は、月8万円に収まる返済期間を探す使い方もできます。計算例として金利1.5％・元利均等で計算しました。
2,000万円なら、25年で月79,988円、30年で月69,025円、35年で月61,237円です。25年でも月8万円にわずかに収まり、利息の合計は3,995,941円です。2,500万円では、25年で月99,985円、30年で月86,281円と予算を超え、35年にすると月76,547円で収まります。このときの利息の合計は7,148,976円です。
月8万円に収めるために期間を延ばすほど、利息の合計と完済年齢も大きくなります。予算に収まる最短の期間を見つけ、その期間で完済するときの年齢もあわせて確かめておくと、期間の選び方がはっきりします。
元利均等・毎月返済で本サイトの計算式により算出（金利は計算例で、市場金利や予測ではありません）。
グラフの数値を表で見る
| 条件 | 毎月の返済額 | 総返済額 | 利息の合計 |
|---|---|---|---|
| 2,000万円・25年 | 79,988円 | 23,995,941円 | 3,995,941円 |
| 2,000万円・30年 | 69,025円 | 24,848,342円 | 4,848,342円 |
| 2,000万円・35年 | 61,237円 | 25,719,197円 | 5,719,197円 |
| 2,500万円・25年 | 99,985円 | 29,994,974円 | 4,994,974円 |
| 2,500万円・30年 | 86,281円 | 31,060,505円 | 6,060,505円 |
| 2,500万円・35年 | 76,547円 | 32,148,976円 | 7,148,976円 |
月8万円の予算を自分の条件で計算する
返済予算から元金を計算するツールに、月々の返済予算80,000円（または管理費などを差し引いた金額）、返済期間、基準の金利と比べたい金利を入れると、元金の目安と利息の合計が表示されます。金利を変えた比較表も同時に確認できます。
借入額の候補が決まったら、2,000万円の返済額早見表などで期間や金利を変えた月々の返済額も確認しておきましょう。計算は元利均等・毎月返済・金利一定のモデルで、審査や借入可能額を判定するものではありません。
参照した情報
- 全国銀行協会：住宅ローン新規借入れ返済シミュレーション
- 全国銀行協会：住宅ローンの返済可能額を知ろう
- 住宅金融支援機構：【フラット３５】ご利用条件
- 全国銀行協会：住宅ローンの仕組みと返済方法
- 全国銀行協会：Q. 住宅ローン、変動金利と固定金利のどちらを選ぶべきか悩んでいます
本記事は一般的な仕組みと計算の読み方を説明します。契約の条件は金融機関の書類で確認してください。